住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发通知，推动落实首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此外，财政部等三部门发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策两年。

如何理解“认房不用认贷”？诸多政策利好加持，能否助推楼市“金九银十”购房需求？

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“认房不用认贷”满足了几类需求？

在河北邢台，市民徐斌此前购买了一套两居室住房。然而，随着夫妻二人的生育计划提上日程，换一套更大的住房成为他们最迫切的事。

据了解，目前当地首套房首付比例是20％，贷款利率4.1%；二套房首付比例为30％，贷款利率4.8%。听闻三部门推动落实“认房不用认贷”政策，徐斌很是期待。“父母过来住，帮我们看孩子，得换一个稍大点的房子。有了这个政策，购房压力会相对小点。”

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，此次政策调整可满足四类需求：

父母为子女（含未成年子女）买房，子女无房但父母可能有房产且有按揭贷款在偿还；子女为父母买房，父母无房但子女可能有房产且有按揭贷款在偿还；在外地有房，在外地有贷款记录或正在月供的贷款，但在本地无房；前期购买了非成套住房，如单位非成套福利房、单位产权式宿舍。

李宇嘉表示，不管是从覆盖范围还是优化力度上讲，此次政策都超出市场预期。“这对释放因人口流动产生的需求有巨大帮助。对于北京、上海、广州、深圳等地，第二套房的贷款首付成数在新政策下会明显降低。”

新政策的“减负效应”有多大？

此前，多地楼市信贷政策是“认房又认贷”：

如名下有房，这套房不想卖，再买房就算“二套”，是为“认房”；名下曾有贷款，无论现在贷款是否还清，再买房都算“二套”，是为“认贷”。

很多有改善性购房需求的家庭因此感到困扰。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，新政策的“减负效应”非常明显。

“按照一些大城市此前的购房政策，二套房首付比例超过70%，而按照新政策，首付比例可降至35%。按500万元的房子计算，首付可从350万元减至175万元，实实在在惠及购房需求。”

通知指出，此项政策纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。那么，全国是否将统一步调施行“认房不用认贷”呢？

李宇嘉认为，由于目前银行房贷额度充足，房贷依旧是银行的优质资产，各地银行大概率愿意推进此类政策，从而稳定房贷和资产价格。“当地人民银行执行政策时，也要因城施策，评估当地的房地产市场运行情况和风险情况，从而选择是否执行。”

一二线城市会否跟进调整政策？

据中原地产首席分析师张大伟观察，近一个月来，有60多个城市出台房地产市场优化政策。

8月初，河南郑州发布支持房地产市场平稳健康发展的15条措施，成为二线城市中率先表态落实“认房不用认贷”的城市。郑州市住房保障和房地产管理局房地产发展处处长杨建沛表示，措施主要是支持居民刚性和改善性住房需求。“对多子女家庭和新就业大学生予以一定支持和辅助。”25日，浙江嘉兴宣布全面取消限购限售，支持所有居民家庭的合理购房需求。

张大伟认为，“认房不用认贷”应成为全国城市普遍性执行的政策，特别是一线城市，针对第二套房的认定标准应有一定程度的调整。

“部分一线城市应该会像深圳那样，无房有贷户的首付成数比有房有贷户稍低些。目前，北京、上海这两个城市，无房有贷户的首付比例在60%至80%。‘认房不用认贷’预计不会在一线城市中全面实施，但很可能会先在偏远区域试点。”

诸多政策利好加持

“金九银十”行情可期？

25日，财政部等三部门发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，这将从财税政策方面继续降低居民换房成本。“2022年9月底，财政部、税务总局发文明确，一年内换房缴纳个人所得税的退税优惠时间截止到2023年年底。此次发文与之前的政策有效衔接，更好地支持换房需求的释放。”

在楼市“金九银十”传统销售旺季到来之际，陈文静认为，多部委接连释放政策利好，将为房地产市场注入信心，有助于稳定各方预期。

“相较以往，此次政策更加细化和具体，明确推进首套住房不认贷、延长1年内换房退税优惠期限，为各地政策执行指明了方向。若核心城市政策在‘金九银十’之前落地，将有望带动市场销售好转和恢复。”

▌本文来源：中央广电总台中国之声（ID：zgzs001）

监制/陈秉科

记者/王泽华 任磊萍 河北台 邢台台

编辑/辜韵璇

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